Amendement n° I-3200 (2ème Rect)

L’article 31 du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2026, a créé, à l'initiative du groupe Libertés, Indépendants, Outre-mer et Territoires, le statut du bailleur privé, permettant aux propriétaires qui acquièrent des logements destinés à la location nue à loyers intermédiaire, social et très social de bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement. Dans l’ancien, toutefois, son champ d’application est aujourd’hui fortement restreint : le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfaire aux critères d’une réhabilitation lourde.

Ces conditions limitent fortement la capacité du dispositif à mobiliser le parc ancien. Elles excluent notamment les maisons individuelles, pourtant nombreuses dans le parc existant, et privilégient les opérations de rénovation les plus lourdes, alors même que les situations des logements et les coûts de rénovation varient fortement selon les territoires et l’état initial du bien.

Depuis son entrée en vigueur en février 2026, les premiers résultats disponibles témoignent toutefois d’une montée en charge encore progressive du dispositif, alors même que l’investissement locatif privé reste fortement contraint. Dans ce contexte, plusieurs initiatives législatives ont déjà cherché à en améliorer les paramètres, notamment la proposition de loi pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement, adoptée par l’Assemblée nationale le 28 mai 2026, ainsi que le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement. Le présent amendement s’inscrit dans cette démarche : il vise à rendre le statut du bailleur privé pleinement opérationnel en élargissant son accès à l’ancien et en retenant des critères de rénovation davantage liés au résultat énergétique obtenu.

Le présent amendement reprend ainsi les principaux assouplissements adoptés par l’Assemblée nationale dans le cadre de la proposition de loi pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement portée par Valérie Létard, dans le cadre de la journée parlementaire réservée du groupe LIOT. Il remplace les critères actuels liés à la nature et au montant des travaux par un critère davantage fondé sur le résultat obtenu en matière de performance énergétique : amélioration d’au moins deux classes pour les logements initialement classés F ou G, et d’au moins une classe dans les autres cas. Il permet également l’application du dispositif aux maisons individuelles et aux locaux transformés en logements.

Cette évolution vise à rendre le statut du bailleur privé plus simple, plus lisible et davantage mobilisable dans l’ancien, en ciblant les travaux qui permettent une amélioration effective de la performance énergétique du logement. Elle permettrait ainsi de mieux mobiliser le parc existant, notamment les logements aujourd’hui difficiles à remettre sur le marché en raison de leur état ou de leurs caractéristiques énergétiques.