Dérogation à la procédure d'appel d'offres dans un contrat de vente passé entre une personne morale de droit public et un particulier

Mme Christine Herzog interroge M. le ministre d'État, garde des sceaux, ministre de la justice sur la dérogation à la procédure d'appel d'offres dans un contrat de vente passé entre une personne morale de droit public et un particulier. Elle lui demande si une commune de moins de 3500 habitants qui souhaite céder un terrain sur lequel se trouve un bâtiment public désaffecté, en contrepartie d'un prix payé et d'un engagement de l'acquéreur à démolir ce bien immobilier vétuste, doit procéder au préalable à un appel d'offres. Elle lui demande également si l'absence de date précise ou de limite temporelle à cet engagement, affecte la validité du contrat dans l'hypothèse où l'acquéreur ne procède à aucune diligence pour faire démolir le bâtiment.

Conformément à l'article L. 2241-1 du code général des collectivités territoriales, le conseil municipal est le seul à pouvoir se prononcer sur les cessions immobilières. Le troisième alinéa précise que « toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. » Ces dispositions n'imposent pas aux collectivités territoriales de faire précéder la vente d'une dépendance de leur domaine privé d'une procédure de publicité et de mise en concurrence préalables. Le Conseil d'Etat a eu l'occasion de confirmer que les collectivités territoriales ne sont pas, en principe, soumises à des obligations de publicité et de mise en concurrence des acquéreurs éventuels avant toute cession de leurs biens immobiliers (Conseil d'Etat, 8 février 1999, n° 168043). Par exception à ce principe, la cession d'un bien du domaine privé est soumise aux règles de publicité et de mise en concurrence correspondantes prévues par le code de la commande publique (CCP) lorsque la cession s'accompagne d'obligations mises à la charge de l'acquéreur et que ces obligations, d'une part, consistent en des travaux au sens des articles L. 1111-2 ou L. 1121-2 du CCP visant à répondre à un besoin de la commune et, d'autre part, apparaissent être l'objet principal du contrat. La cession du bien immobilier constitue alors un marché public de travaux ou une concession de travaux et est soumise à ce titre aux obligations de mise en concurrence. Ainsi, sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond, la seule obligation de démolition imposée à l'acquéreur n'apparaît pas suffisante pour requalifier la cession en marché public de travaux destinés à mettre en oeuvre une politique publique locale définie par la collectivité. En l'absence de terme expressément fixé, une obligation contractuelle est exigible dès la conclusion du contrat. En cas de non-exécution de l'obligation de démolition, la commune peut saisir le juge judiciaire pour faire constater ce manquement et obtenir, le cas échéant, la résolution du contrat de cession (articles 1224 et suivants du code civil) ou l'exécution forcée en nature de l'obligation de démolition (articles 1221 et 1222 du code civil). Dans les deux cas, la commune doit, en principe, mettre préalablement le débiteur en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. L'action en résolution ou en exécution forcée est soumise au délai de prescription de droit commun prévu à l'article 2224 du code civil, lequel dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». La jurisprudence a précisé que « le point de départ de la prescription de l'action en exécution d'une obligation se situe au jour où le créancier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible. » (Cass., 3ème Civ., 25 septembre 2025, n° 23-23.075).