Insécurité juridique ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Mme Virginie Duby-Muller attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'aménagement du territoire et de la décentralisation, chargée du logement, sur l'insécurité juridique, entourant les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), notamment en ce qui concerne la répartition des logements sociaux au sein des programmes immobiliers. De nombreux acquéreurs découvrent, au moment de la livraison, que leur bâtiment -initialement présenté comme destiné exclusivement à l'accession libre - comporte en réalité une majorité de logements sociaux, vendus à des bailleurs sociaux en cours de chantier, sans qu'aucune information ne leur ait été communiquée. Ces situations, de plus en plus fréquentes, provoquent une perte de valeur du bien, mais aussi un sentiment de tromperie, d'autant plus que les contrats de réservation évoquaient une répartition différente. Or la jurisprudence actuelle considère que ces modifications ne sont pas fautives, dès lors que le lot concerné n'est pas directement affecté. Aucune règle n'oblige aujourd'hui les promoteurs à respecter la destination des bâtiments qu'ils annoncent lors de la commercialisation, ni à informer les acquéreurs des modifications opérées en matière de mixité sociale dans leur immeuble. Elle souhaite donc savoir si le Gouvernement entend mettre en place un cadre juridique plus contraignant, garantissant aux acquéreurs VEFA une meilleure information et un respect des engagements contractuels initiaux, notamment quant à la répartition des types de logements au sein des bâtiments.

La vente en l'état futur d'achèvement est un outil de production de logements sociaux qui s'est développé depuis une vingtaine d'année face aux besoins de production et à la crise du logement en zone tendue. Elle constitue un outil important permettant notamment de favoriser le développement de la mixité sociale. L'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le contrat de vente d'un immeuble à construire doit décrire précisément la partie de l'immeuble vendue, afin que l'acquéreur dispose d'une information complète sur la consistance du bien. Cette obligation est complétée par l'article 1603 du code civil qui impose au vendeur de délivrer la chose convenue conformément aux dispositions du contrat. La jurisprudence récente de la Cour d'appel de Paris (CA Paris, pôle 4, chambre 6, 6 juin 2025, n° RG 21/21925) a confirmé que la présence, au sein d'un programme immobilier de logements de différents types, privé ou social, n'entraine pas en elle-même une non-conformité du bien vendu, dès lors que le lot livré correspond aux caractéristiques techniques indiquées dans la notice descriptive et à la destination de l'immeuble. Ainsi, dès lors que le logement vendu reste destiné à l'habitation et est conforme aux dispositions contractuelles, la répartition des logements au sein du programme n'affecte pas les droits de l'acquéreur. Les programmes de vente en l'état futur d'achèvement peuvent dans certains cas conduire à un ajustement de la répartition des lots. Cette situation peut résulter de la dynamique de commercialisation et de l'équilibre économique du programme. En effet, lorsque la vente des lots initialement réservés à des acquéreurs privés devient difficile et ne progresse pas selon le prévisionnel, le recours aux bailleurs sociaux permet souvent de garantir la viabilité financière du programme et d'en assurer l'achèvement. Ces ajustements, qui interviennent en cours de chantier, peuvent résulter d'un décalage temporel entre la phase de commercialisation et celle de la construction. C'est notamment cette souplesse qui a permis de sauver de nombreux programmes de construction au plus fort de la crise immobilière. Ainsi, compte-tenu des difficultés des français à se loger et de la volonté du Gouvernement de relancer le logement, il n'est pas envisagé à court-terme une complexification des modalités de vente en l'état futur d'achèvement. Toutefois, afin d'assurer une information la plus transparente possible des acquéreurs, le Ministère de la Ville et du Logement va se rapprocher de la Fédération des Promoteurs Immobiliers afin d'obtenir des engagements de communication, vis à vis de leurs acquéreurs dans le cadre des ventes en VEFA de leurs opérations.