Vente de biens immeubles affectés de vices ou désordres

Mme Lisette Pollet appelle l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur les difficultés rencontrées par de nombreux acquéreurs de biens immobiliers confrontés, après la vente, à la découverte de vices cachés, de non-conformités, de désordres dissimulés ou de diagnostics inexacts. Ces situations peuvent placer les acquéreurs dans une impasse particulièrement lourde : coût des travaux, impossibilité d'occuper normalement le bien, nécessité d'engager une expertise, délais importants de la procédure civile, frais d'avocat et incertitude sur la solvabilité du vendeur. Si le droit civil offre en principe plusieurs voies d'action, notamment sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol ou de la responsabilité contractuelle, ces recours ne permettent pas toujours d'apporter une réponse effective, rapide et proportionnée au préjudice subi. Dans certaines affaires, les éléments découverts après la vente peuvent pourtant laisser penser à une véritable dissimulation organisée : travaux volontairement masqués, informations essentielles tues à l'acquéreur, documents inexacts ou présentation trompeuse de l'état réel du bien. De telles situations peuvent s'apparenter, aux yeux des victimes, à des manœuvres dolosives, voire à une escroquerie. Pour autant, la voie pénale demeure souvent difficile à mobiliser, les plaintes étant fréquemment classées sans suite ou les faits renvoyés vers le seul terrain civil, faute de caractérisation suffisante de l'intention frauduleuse. Elle lui demande donc quelles mesures le Gouvernement entend prendre pour améliorer la protection effective des acquéreurs confrontés à de telles situations, faciliter le traitement des dossiers dans lesquels la dissimulation frauduleuse paraît caractérisée et mieux articuler les réponses civile et pénale lorsque les désordres révélés après la vente ne relèvent pas seulement d'un litige contractuel, mais semblent procéder de manœuvres destinées à tromper l'acquéreur.

Le ministère de la Justice est pleinement conscient des difficultés que rencontrent les acquéreurs d'un bien immobilier lorsque des désordres apparaissent après la vente, cet achat représentant dans la plupart des cas un effort financier important pour le foyer. D'abord, l'acquéreur dispose de plusieurs voies de recours en droit civil. Lorsque les désordres consistent dans des non-conformités du bien aux stipulations contractuelles, il peut mobiliser toutes les sanctions du droit commun de l'inexécution (articles 1217 et suivants du code civil), notamment poursuivre l'exécution forcée de l'obligation, ce qui peut conduire à la condamnation du vendeur à démolir puis reconstruire le bien (Civ. 3e, 11 mai 2005, n° 03-21.136B). Il peut également, grâce à la garantie de contenance (articles 1619 et suivants), se voir rembourser une partie du prix ou solliciter la résolution de la vente lorsque le défaut de contenance est supérieur à 5% de la superficie indiquée, ce qui permet d'indemniser les erreurs résultant de diagnostics inexacts. En outre, l'action en garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants) permet à l'acquéreur, dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, de solliciter la résolution de la vente, une réduction du prix ou, dans certains cas, des dommages et intérêts. L'acquéreur peut également agir en nullité pour dol (article 1137 du code civil) lorsqu'il démontre que le vendeur a intentionnellement dissimulé une information dont il connaissait le caractère déterminant pour le consentement de l'acquéreur. La Cour de cassation admet de longue date que le silence gardé sur un vice connu du vendeur peut constituer un dol par réticence, ouvrant droit non seulement à la nullité de la vente mais également à des dommages et intérêts (Civ. 3e, 15 janvier 1971, n° 69-12.180). Pour éviter à l'acheteur d'avoir à rapporter la preuve, souvent difficile, de l'intention dolosive du vendeur lors de la conclusion du contrat,  la jurisprudence a par ailleurs consacré l'obligation d'information du vendeur, sur le fondement de l'article 1602 du code civil, aux termes duquel « Le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ». Enfin, la responsabilité professionnelle des diagnostiqueurs et des intermédiaires immobiliers, couverte par une assurance obligatoire, constitue une garantie supplémentaire pour l'acquéreur lorsque le vendeur lui-même n'est pas solvable. La Cour de cassation juge qu'il appartient à l'agent immobilier de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire (Civ. 1re, 14 nov. 2019, n° 18-21.971). Les réformes menées par le ministère pour développer les procédures amiables ont par ailleurs vocation à permettre dans certains cas d'obtenir une indemnisation plus rapide ; le recours à l'expertise conventionnelle, y compris avant la saisine du juge, peut également accélérer le règlement du litige. Ensuite, s'agissant de la voie pénale, le ministère de la Justice porte une attention particulière à la lutte contre les escroqueries, et la délinquance astucieuse est l'une des priorités de politique pénale. Le droit pénal permet de réprimer les comportements frauduleux susceptibles d'être rencontrés à l'occasion d'une vente immobilière. Ainsi, l'escroquerie, prévue et réprimée par l'article 313-1 du code pénal, est le fait, soit par l'usage d'un faux nom ou d'une fausse qualité, soit par l'abus d'une qualité vraie, soit par l'emploi de manœuvres frauduleuses, de tromper une personne et la déterminer ainsi, à son préjudice ou au préjudice d'un tiers, à remettre des fonds, un bien ou à fournir un service, ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge. Elle est punie d'une peine de cinq ans d'emprisonnement et 375 000 euros d'amende. Ces peines sont portées à sept ans d'emprisonnement et à 750 000 euros d'amende en cas de circonstance aggravante, parmi lesquelles la vulnérabilité de la victime ou son état de sujétion psychologique ou physique, et jusqu'à dix ans d'emprisonnement et 1 000 000 d'euros d'amende lorsque les faits sont commis en bande organisée. Ces peines élevées témoignent de l'importance et de la priorité de la lutte contre cette infraction.  La seule découverte, après la vente, d'un vice ou d'une non-conformité du bien ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une escroquerie. Cependant, lorsque les éléments recueillis font apparaître, au-delà de l'existence de manœuvres frauduleuses, une intention frauduleuse, une qualification pénale peut être envisagée, sous réserve de l'appréciation du procureur de la République. Lorsque la voie pénale est retenue, la responsabilité pénale des personnes physiques comme celle des personnes morales autrices de ces escroqueries peut être recherchée concomitamment. Cette double responsabilité permet de faciliter les poursuites et l'indemnisation des victimes. Par ailleurs, la France dispose d'un dispositif particulièrement efficace de saisies et confiscations des avoirs criminels qui peut être mobilisé dans ce type d'escroquerie pour saisir les biens immobiliers, les comptes bancaires ou les créances des auteurs des faits. À ce titre, les victimes, parties civiles, disposent du droit d'obtenir le paiement de leurs dommages et intérêts par prélèvement sur les biens confisqués, conformément à l'article 706-164 du code de procédure pénale. Comme les autres victimes d'infractions, les victimes d'escroquerie ont accès aux différents services d'aide aux victimes et aux conseils dispensés au sein des centres d'accès au droit. En outre, les victimes d'escroquerie bénéficient du recours en indemnité pour les dommages résultant d'une infraction (articles 706-14 et suivants du code de procédure pénale). L'indemnité est allouée par la Commission d'indemnisation des victimes d'infractions, et leur permet d'obtenir réparation financière même lorsque l'auteur est inconnu ou insolvable.