Étude géotechnique liée au retrait-gonflement des sols argileux

Mme Colette Capdevielle appelle l'attention de M. le ministre de l'intérieur sur le dispositif institué par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « ELAN », destiné à prévenir les risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols au moyen d'études géotechniques obligatoires en certaines circonstances (article L. 132-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Il est depuis lors obligatoire, pour le vendeur d'un terrain non bâti constructible, de fournir une étude de sol lorsque le terrain est situé dans une zone exposée à l'aléa moyen ou fort du risque de retrait-gonflement des sols argileux. L'article L. 132-5 du code de la construction et de l'habitation exclut la nécessité de réaliser cette étude lorsque les dispositions d'urbanisme ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles. Or dans certains cas, une collectivité peut se porter acquéreur d'une parcelle constructible sur laquelle aucune maison individuelle ne sera bâtie (par exemple pour la réalisation d'un trottoir ou d'aménagements divers). Elle lui demande si une telle vente est obligatoirement soumise à une étude géotechnique et si tel est le cas, si la collectivité peut exonérer le vendeur de cette obligation compte tenu de la nature du projet public en cause.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi « ELAN », a instauré, à l'article L. 132-5 du code de la construction et de l'habitation (CCH), une obligation d'étude géotechnique préalable pour toute vente de terrain non bâti constructible situé dans une zone d'exposition moyenne ou forte au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA). Cette mesure, mise en œuvre dans un objectif de prévention des phénomènes liés au retrait gonflement des argiles, vise à garantir que la structure géologique du sol soit connue avant la réalisation de toute opération de construction. Si cette disposition vise prioritairement la construction de maisons individuelles, son champ d'application est lié au caractère constructible du terrain, tel que défini par les documents d'urbanisme, et non à la destination prévue par l'acquéreur. En effet, la destination effective d'une parcelle constructible peut évoluer dans le temps : une collectivité peut, par décision ultérieure de son conseil municipal, modifier l'usage initialement envisagé ou revendre la parcelle pour un projet de construction. Dès lors, afin d'assurer la traçabilité de la connaissance géotechnique et d'éviter toute incertitude sur la responsabilité des parties, l'obligation de fournir une étude de sol s'impose dès la vente du terrain, quelle que soit la qualité de l'acquéreur. L'article L. 132-5 du CCH ne prévoit une dérogation que dans le cas où les documents d'urbanisme interdisent expressément la réalisation de maisons individuelles, et non lorsque l'acheteur déclare ne pas avoir l'intention d'en construire. Ainsi, lorsqu'une collectivité territoriale acquiert un terrain constructible situé en zone d'aléa moyen ou fort au sens de l'arrêté du 22 juillet 2020 (définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, dans sa dernière version consolidée en date de janvier 2026), l'étude géotechnique préalable demeure obligatoire. Cette exigence contribue à la sécurité juridique de la transaction et à la prévention des désordres potentiels, quelle que soit l'évolution ultérieure du projet. Le Gouvernement rappelle enfin que la connaissance des caractéristiques géotechniques d'un terrain constitue un préalable essentiel à la durabilité des ouvrages publics comme privés et s'inscrit pleinement dans la politique nationale de prévention des désordres liés aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles.