Effet d'aubaine résultant de la rédaction actuelle de l'article 1406 bis du code général des impôts instituant la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) pour 2027

Mme Christine Lavarde attire l'attention de M. le ministre de l'action et des comptes publics sur une difficulté de rédaction de l'article 1406 bis du code général des impôts (CGI), issu de l'article 108 de la loi de finances pour 2026, qui institue à compter de 2027 une taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) appelée à se substituer à l'actuelle taxe sur les logements vacants (TLV) prévue à l'article 232 du CGI et à la taxe habitation sur les locaux vacants (THLV).

Le III du A de l'article 1406 bis dispose que « pour les logements vacants situés dans une commune mentionnée au 1° du A du I du présent article, le taux de la taxe est fixé à 17 % la première année d'imposition et à 34 % à compter de la deuxième année d'imposition ». Cette rédaction reprend, à l'identique, celle du IV de l'article 232 du CGI relatif à la TLV, qui prévoit également un taux de 17 % la première année d'imposition et de 34 % à compter de la deuxième pour les communes qui présentent un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant.

Or si cette règle de progressivité est cohérente s'agissant d'un impôt déjà existant dont le taux majoré s'applique aux logements ayant déjà fait l'objet d'une imposition l'année précédente, elle produit un effet non voulu dans le cas de la TVLH. En effet, aucun logement n'aura été soumis à la TVLH avant 2027, de sorte que l'année 2027 constituera nécessairement, pour l'ensemble des logements vacants, y compris ceux vacants depuis plusieurs années et déjà taxés au taux majoré de 34 % au titre de la TLV en 2026, la « première année d'imposition » au sens de l'article 1406 bis.

Il en résulterait qu'un logement vacant depuis plusieurs années, imposé au taux de 34 % (pouvant être majoré jusqu'à 60 % sur délibération) au titre de la TLV pour 2026, basculerait en 2027 au taux réduit de 17 % (pouvant être majoré jusqu'à 30 % sur délibération) au titre de la TVLH, alors même que sa situation de vacance n'aura pas changé. La création de cette nouvelle taxe aboutirait ainsi, à rebours de l'objectif poursuivi, à une année de fiscalité plus favorable pour les logements durablement vacants.

Cette difficulté est d'autant plus préoccupante que les dégrèvements de la TVLH sont à la charge des communes. En cas de contentieux fondé sur cette lecture littérale du texte, ce sont donc les collectivités qui supporteraient la charge du trop-perçu.

Elle lui demande si le Gouvernement entend corriger cette rédaction afin d'éviter tout effet d'aubaine pour les logements vacants de longue durée lors de l'entrée en vigueur de la TVLH en 2027 ou publier une clarification des modalités d'application de la taxe au Bulletin officiel des Finances publiques - Impôts (BOFIP).

Afin de simplifier la fiscalité applicable aux logements vacants et de renforcer les outils à la disposition des collectivités territoriales pour conduire une politique de lutte contre ces biens inoccupés, l'article 108 de la loi de finances pour 2026 instaure à compter du 1er janvier 2027, une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation. Cette taxe, dont le produit est intégralement affecté au bloc communal, se substitue aux deux taxes préexistantes, la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) en zone tendue et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) en zone non tendue. Dans une logique incitative, ce nouveau dispositif veille à garantir une différenciation entre les zones où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements est le plus marqué (« zones tendues ») et celles où il l'est moins (« zones non tendues »), en prévoyant des délais de vacance et de taux plafonds distincts entre ces deux zones et plus importants en zone tendue. L'un des objectifs de cette réforme est de garantir une continuité dans la taxation de ces logements vacants. Ainsi, le propriétaire d'un logement vacant redevable de la TLV en 2026 ne saurait voir baisser le montant de son impôt dû au titre de la TVLH en 2027 si ce même logement est encore vacant. Tout effet d'aubaine lié à la simplification et au renforcement de la fiscalité de la vacance entre 2026 et 2027 irait à rebours de la finalité incitative de cette imposition voulue par le législateur. Aussi, à cet effet, la loi de finances pour 2026 dispose expressément qu'il est tenu compte de la durée de vacance de chaque logement avant le 1er janvier 2027. Dès lors, les propriétaires de logements qui seraient vacants depuis a minima deux ans au 1er janvier 2027 seront redevables de la TVLH en zone tendue au taux minimal de 34 % et également en zone non tendue selon le taux fixé par la commune ou son groupement.