Interprétation de l'article 116 de la loi de finances 2025

M. Jean-Didier Berger interroge M. le ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique sur l'application de l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, concernant la taxe de publicité foncière. Le A du II de cet article 116 prévoit la possibilité pour les départements de relever le taux de la taxe de publicité foncière perçue au titre de l'article 1594 D du code général des impôts. Toutefois, le B du même II stipule que cette disposition ne s'applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l'acquéreur une première propriété au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation et qu'il est destiné à l'usage de sa résidence principale. Or le code de la construction et de l'habitation ainsi que la doctrine administrative n'évoquent pas l'hypothèse d'un achat conjoint lorsque seul l'un des membres du couple remplit la condition de primo-accession. L'administration fiscale s'est prononcée en faveur d'une réduction valant uniquement pour la quote-part du membre du couple primo-accédant, dans le cadre d'une disposition propre à l'outre-mer (référence : BOI-IR-RICI-80-10-10-20181107). De plus, il est admis qu'un redressement puisse ne concerner que l'un des acquéreurs en cas d'acquisition conjointe (cour d'appel, Papeete, chambre civile, 14 octobre 2021, n° 20/00312). Dans ce contexte, il souhaite savoir si cette application de la réduction d'impôt à la quote-part du membre du couple primo-accédant est transposable au dispositif créé par l'article 116 de la loi de finances pour 2025.

Afin de permettre aux départements d'augmenter leurs ressources fiscales dans un contexte marqué par la hausse de leurs dépenses et la baisse du nombre de mutations immobilières constatée en 2023 et 2024, le II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a introduit un dispositif dérogatoire autorisant les conseils départementaux à rehausser le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement prévu à l'article 1594 D du code général des impôts (CGI) au-delà de 4,5 % et dans la limite de 5 %. Cette possibilité n'est offerte que pour les actes et conventions conclus à partir du 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028, sous réserve d'avoir délibéré selon le calendrier d'entrée en vigueur prévu au III de l'article 116 susmentionné. Toutefois, ce rehaussement du taux ne s'applique pas aux primo-accédants au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation (CCH), c'est-à-dire aux acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale les deux dernières années précédant la signature de l'acte d'acquisition lorsque le bien acquis est destiné à un usage de résidence principale. S'agissant des couples, la condition de première propriété s'apprécie de la façon suivante. Dans le cadre d'une acquisition en indivision, chaque indivisaire a une quote-part des droits sur le bien (Code civil, art. 815-3). Ainsi, l'absence de hausse temporaire de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), prévue au B du II de l'article 116 de la loi de finances pour 2025 bénéficie à chaque acquéreur indivisaire répondant personnellement à la qualification de primo-accédant à hauteur de sa quote-part. Cette règle s'applique aux concubins, personnes liées par un pacte civil de solidarité ainsi qu'aux époux mariés sous un régime de séparation de biens. En revanche, en présence d'acquisition par des couples mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou de la communauté universelle, les deux membres du couple doivent répondre à la qualification de primo-accédant afin que la hausse temporaire de DMTO ne soit pas appliquée. Toutefois, en présence d'une acquisition faite par un seul des époux mariés sous un régime communautaire, la condition de première propriété ne sera requise que pour lui seul, si l'acquisition est faite sur ses fonds propres, remploi ou subrogation de bien propre en respectant la double déclaration dans l'acte.