Loi SRU et foncier rare

M. Cyril Tribuiani appelle l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur les difficultés rencontrées par plusieurs communes des Alpes-Maritimes en raison des déclarations abusives de résidences principales et de l'application de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, dans des territoires soumis à de fortes contraintes foncières, géographiques, environnementales et urbanistiques. Dans les communes littorales et fortement urbanisées des Alpes-Maritimes, la rareté du foncier disponible, le coût élevé de l'immobilier, la pression démographique, les risques naturels, la protection du littoral et les règles d'urbanisme rendent parfois très difficile l'atteinte des objectifs de production de logements sociaux fixés par la loi SRU. Ces communes se trouvent ainsi dans une situation particulièrement pénalisante. Alors qu'elles font face à des contraintes objectives limitant fortement leur capacité à construire, elles peuvent être soumises à des prélèvements et sanctions financières importants. Cette situation revient à leur imposer une double peine : subir d'abord l'insuffisance structurelle du foncier mobilisable, puis être sanctionnées pour ne pas avoir atteint des objectifs parfois déconnectés de la réalité locale. M. le député appelle également l'attention de M. le ministre sur les conséquences des déclarations abusives de résidences principales, qui peuvent fausser l'appréciation réelle de l'occupation des logements, réduire les recettes fiscales locales et fragiliser l'action des collectivités en matière d'aménagement et de logement. Dans le prolongement des alertes formulées par plusieurs élus des Alpes-Maritimes, dont Mme Alexandra Borchio Fontimp, sénatrice des Alpes-Maritimes, il lui demande si le Gouvernement entend renforcer les contrôles relatifs aux déclarations de résidences principales, améliorer la coopération entre l'administration fiscale et les communes, adapter l'application de la loi SRU aux contraintes spécifiques des territoires littoraux et revoir le régime des sanctions lorsque les communes démontrent l'existence d'impossibilités matérielles objectives.

L'article 55 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite « SRU », a institué un dispositif portant obligation aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 habitants dans l'unité urbaine de Paris), situées dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI) de plus de 50 000 habitants contenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, de disposer de plus de 20% ou de 25% de logements locatifs sociaux sur leur territoire. Ce dispositif implique depuis plus de vingt ans un principe de solidarité nationale en matière de politique du logement et de mixité sociale pour tendre, à la fois à une obligation de production de logements sociaux pour chaque collectivité concernée, et à une répartition équitable de l'offre sociale sur l'ensemble des territoires. Afin de s'adapter aux situations locales une commune qui justifie d'une inconstructibilité sur plus de la moitié de sa zone urbaine ou d'une faible tension sur la demande de logement social ou d'une faible attractivité peut être exemptée et de ne plus se voir notifier d'objectifs SRU. Dès lors, une commune soumise au dispositif SRU est une commune pour laquelle la demande en logement locatif social est avérée et dont plus de la moitié de la zone urbaine est constructible. Par ailleurs, plusieurs outils sont mobilisables pour produire du logement social sans construire (surélévation, acquisition-amélioration…).  En outre, il convient de rappeler que les dépenses engagées par les communes pour l'accompagnement de la production de logements sociaux sont déductibles des sommes prélevées au titre de la loi SRU. Pour mieux accompagner les communes déficitaires qui rencontrent des difficultés réelles à produire, la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale, dite « 3DS », a instauré la possibilité d'aménager l'atteinte progressive des objectifs de production. Les communes carencées ont été ainsi invitées par les préfets à conclure des contrats de mixité sociale permettant d'objectiver les contraintes et, le cas échéant, d'adapter les objectifs de rattrapage. En outre, la loi dite « 3DS » permet d'approfondir la capacité d'adaptation des objectifs de l'article 55 de la loi SRU aux spécificités des communes. Entre autres, elle renforce les pouvoirs de la commission nationale chargée d'analyser la situation de communes proposées par les préfets de région afin d'assurer que les sanctions tiennent compte des difficultés rencontrées et, le cas échéant, d'exempter les communes lorsque leur situation le justifie. Les logements sociaux sont effectivement comptabilisés, au titre de la loi SRU, en fonction du nombre de résidences principales. La variation de ce nombre entraine donc une redéfinition des objectifs de production. Le dispositif « Gérer mes biens immobiliers » mis en place par la DGFIP permet d'assurer une fiabilisation du décompte des résidences principales. Le comportement de déclaration abusive de résidences principales a été porté à connaissance du Gouvernement et la DGFIP mène un travail de vérification et de fiabilisation de plus en plus poussé afin de sanctionner cette pratique et de ne pas pénaliser les communes concernées. Ainsi, ces nouvelles données, désormais déclaratives et non plus assises sur la taxe d'habitations entrainent nécessairement des changements significatifs pour les communes. De nombreux échanges entre services ont eu lieu afin de fiabiliser les statuts d'occupation. Enfin, l'instruction aux préfets relative aux bilans triennaux 2023-2025 en cours, et dont l'arrêté sera pris d'ici le 30 décembre 2026, précise que le constat de carence n'est pas automatique et demande un examen détaillé des caractéristiques locales, comme la rareté et le coût du foncier.